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深汕合作区进入深圳主导模式“飞地”楼市将回暖?

发布日期:2019-11-12浏览次数:0

月日,中共深圳市深汕特别合作区工作委员会、深汕特别合作区管理委员会等党政机构正式揭牌。

外界普遍认为,这是深汕合作区体制机制调整后的标志性事件,意味着未来合作区将告别深圳、汕尾两市共管模式,改由深圳全面主导合作区。

深汕合作区的加快推进,为面临土地瓶颈问题的深圳楼市带来较大想象空间,在过去一年里,这块“飞地”地价攀升,为处在下行周期的深圳楼市带来了一股暖流。

不过,多位专家在接受时代财经采访时表示,对“飞地”楼市不应盲目乐观,深汕合作区的楼市前景还应看未来产业进驻的情况。

“齐抓共管”失效

其实深汕合作区起初并不被楼市看好。

这块位于汕尾境内、面积达.平方公里的土地,和深圳市中心相距约公里,中间隔着惠州。年,在广东省“腾龙换鸟”的战略下,这里最早是深圳(汕尾)产业转移工业园。

到了年,经广东省政府协调,深圳、汕尾两市将产业转移工业园升级为深汕特别合作区,合作区党工委、管委会为省委、省政府派出机构,且享有地级市一级管理权限。按照当时的规定,深圳、汕尾两市共同管理合作区,其中深圳主导经济管理和建设,汕尾负责征地拆迁和社会事务。

“从省里的初衷看,是希望引导深圳的投资进入汕尾这个贫困地区,带动汕尾经济的发展,显然,当时的深汕合作区具有鲜明的扶贫性质。”中国(深圳)综合开发研究院旅游与地产研究中心主任宋丁说。

但后来深汕合作区的发展并不尽如人意。

宋丁认为,从年到年,深汕合作区几乎没有什么实质性发展,其根源就是深圳、汕尾两地“齐抓共管”的管理模式,这实际上是导致谁也不管,谁都管不了。

深汕合作区被当作深圳“飞地”是从年开始的。

根据年月广东省发布的《关于深汕特别合作区体制机制调整方案的批复》,深圳要强化合作区的支持,按照“+”(深圳个区+深汕合作区)模式,将合作区打造成为深圳主导的经济功能区。

随之而来的配套政策是,深汕合作区政府投资项目被列入深圳市本级的政府投资事权,合作区的土地利用总体规划由深圳市统一编制,合作区的土地出让金也由深圳统一管理,且扣除政策性刚性支出和土地征收投入后,全额返还给合作区。

不仅如此,上述文件还显示,合作区将被纳入深圳国家自主创新示范区规划建设,这意味着将有“国字号”政策继续降临该区域。今年月,深圳市副市长王立新表示,目前深圳正在规划专线高铁和高速公路直通深汕合作区,合作区的居民也将全部转成深圳户籍。

此外,根据深汕特别合作区管理委员会发布的规划显示,到年,合作区规划人口达到万。若按目前合作区.万人的规模计算,未来年内,深汕合作区至少要新增人口万,这一新增人口规模,接近目前深圳南山区的常住人口规模。

机遇,风险?

由于深圳约平方公里的辖区面积,只有北京的八分之一,上海和广州的三分之一,深圳面临的土地问题更为突出。

《深圳市城市建设与土地利用“十三五”规划》显示,“十三五”期间深圳仅有平方公里的新增建设用地指标。而占地平方公里的深汕合作区,至少可以为深圳带来平方公里的建设用地,这一面积相当于深圳福田与罗湖两区之和。

因此,可观的建设用地指标、层层加码的支持政策,以及充满想象力的规划人口,瞬间让深汕合作区成了楼市“热土”。

据每日经济新闻报道,随着深汕合作区建设步伐的加快,年区域内房价从元/平方米一下涨到了元/平方米左右,涨幅翻倍。地价也随之飞涨,以鹅埠镇东寨住宅用地价格为例,过去不到元/平方米价格,到了中介挂牌时达到.万元/平方米。

“单纯从汕尾的角度看,随着深汕合作区产业的进驻、就业人员的增加,肯定会有新的购买力进入,继而进一步推高当地房价,当然也有投资客在这里提前布局。”雅卓地产经济研究院院长邓浩志在接受时代财经采访时表示,不论是量还是价,随着深汕合作区的持续推进,该区域的楼市将随之上扬。

全国工商联房地产商会理事吴新坚向时代财经表示,人口数量的增加和产业转移发展,有利于深汕合作区楼市的长远增长。

此外,政策宽松也成为外界看好深汕合作区的一个因素。由于深圳今年的“二次房改”政策,将保障性住房与商品住房的比例设定在:,极大地压缩了商品房市场空间;而“”新政暂停了企事业单位等法人单位购买商品房资格,并提出居民家庭新购买商品住房年限售,离婚年内申请住房贷款,首付款比例不低于%。种种严格的调控政策,让深圳购房者进入观望阶段。

深汕合作区则不然。“合作区的产业发展归深圳管理,但其行政区划还是属于汕尾,所以楼市调控政策还是由汕尾来定,因此政策肯定会比深圳宽松。”邓浩志说。

不过,吴新坚强调,不应该盲目乐观。“作为四线半城市,房价上涨可能导致刚需性购买群体购买力不足,成交量乏力,而当地土地供应量增长过快,也让投资者入市信心不足。”

邓浩志也提醒,按照政策规划,深汕合作区将是深圳产业拓展支撑区,珠三角产业转移协作区。“从定位来看,制造业将会被放在深汕合作区,而这类企业多对工人提供住宿,因此商品房的需求并不大。”他认为,未来深汕合作区楼市的需求和价格,要看具体产业进驻的情况。

(文章来源:时代财经)

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